Vanemate majade ostmine, remontimine ja seejärel kasumiga edasimüümine on üldtuntud kui maja "klappimine". Edukas ümberpööramine sõltub kinnisvara leidmisest, mille hind on piisavalt madal, et saada kasumit, kui esialgne investeering ja remondikulud lahutatakse lõplikust müügihinnast. Klapitavate kodude leidmiseks on erinevaid viise. Esiteks koostage kodude nimekiri, kasutades Interneti -ressursse, maakonna sekretäri büroo teavet ja konsulteerides kinnisvaramaakleriga. Hinnake kõiki kodusid põhjalikult. Enne lõpliku ostu tegemist konsulteerige spetsialistidega ja pidage müüjaga läbirääkimisi. See aitab teil leida parima hinna, et maja ümber lükates kasumit teenida.
Sammud
Osa 1 /3: Kodude nimekirja koostamine
Samm 1. Lugege oma turu keskmiste hindade kohta
Esimene samm pööratavate majade leidmiseks on oma turu tundmine. Soovite veenduda, et saate aru, milline on teie otsitava piirkonna keskmine hind, et saaksite kõige paremini tuvastada alahinnatud kodusid.
- Vaadake erinevaid turul olevaid kodusid, et saada aimu keskmisest hinnast. See mitte ainult ei anna aimu sellest, millised kodud on alahinnatud, vaid annab ka aimu, kui palju peaksite remonditud kodu müüma.
- Samuti peaksite uurima tegureid, mis mõjutavad kodu väärtust. Kas kodu asub turvalises naabruses? Kas see asub kooli või äripiirkonna lähedal? Kas sellel on tegureid, mis muudavad selle keskmise ostja jaoks soovitavaks? Soovite sihtida nendes piirkondades alahinnatud kodusid, kuna müüte neid hiljem tõenäolisemalt kasumi nimel.
Samm 2. Otsige alahinnatud kodusid veebitööriistade abil
Üks parimaid viise majade otsimise alustamiseks on veebitööriistade kasutamine. Veebipõhised otsingumootorid võimaldavad teil määrata hinnaklassi ja otsida kodusid teatud piirkondades. Alustage oma nimekirja, leides veebist erinevaid kodusid.
- Kodusid saate otsida selliste saitide abil nagu Zillow, Realtor.com või Trulia. Muutke otsingumootorit nii, et kõigepealt kuvatakse madalaimad hinnad. Vaadake erinevaid kodusid ja salvestage oma arvutisse huvipakkuvad kirjed.
- See annab teile tunde, kus odavamad kodud naabruses tavaliselt asuvad. See võib aidata otsingut kitsendada, kui otsite kodu kinnisvaramaakleri või mõne muu müügikoha kaudu.
- Pidage meeles, et alahinnatud kodud ei ole alati kõige odavamad. Soovite kodu, mida müüakse turuväärtusest madalamal, kuid mida on võimalik remontida ja edasi müüa. Piirkonna odavaimal kodul võib olla tõsiseid probleeme ja see ei ole investeeringut väärt.
- Maakonna teatud piirkondades on mõned uued veebisaidid, mis võivad teile head alustamist pakkuda, ja nad teevad osa teie eest kontrollimisest. BMV teeb suurepärast tööd, käivitades automatiseeritud arvutid ja võrreldes neid hinnakirjaga, nii et turuväärtusest madalamad (või alahinnatud) tehingud on teie jaoks juba filtreeritud. Kuigi iga tehing ei pruugi olla palju, võib see anda teile suurepärase koha potentsiaalse kinnisvara uurimise alustamiseks. See sait pakub ka mõnda muud kasulikku statistikat, nagu REO müük ja keskmised päevad turul. Sellised numbrid võivad anda ülevaate sihtnaabris toimuvast.
Samm 3. Külastage oma maakonna sekretäri kontorit, et leida sulgemisprotsessis kodusid
Kodud, mis läbivad sulgemisprotsessi, on üldiselt odavamad. Suletud kodusid on lihtne ümber pöörata ja need ei pruugi vajada ulatuslikku remonti. Võimalik, et saate otse omanikule pakkumise teha, mis võib olla odavam kui kinnisvaramaakleri kaudu. Võite külastada oma kohalikku maakonna sekretäri kontorit või ostetava piirkonna maakonna sekretäri kontorit, et leida suletud kodude nimekirju.
Samm 1.
- Rääkige kontori töötajaga, kuidas leida suletud kodusid. Tavaliselt otsite müügiteatist, Lis Pendensit või vaikimisi teatist.
- Võite vaadata ka kohalikku ajalehte. Tavaliselt on avalike teadete jaotis, mis hoiatab teid suletud kodude eest.
Samm 2. Otsige kodusid väljaspool suuri linnu
Ärge piirake otsingut suuremate linnadega. Kuigi linnade kodud kipuvad kallimalt müüma, saate siiski linnast väljas asuvate majade klappimisel kasumit teenida. Tavaliselt leiate odavaid maju 2–3 tundi väljaspool linnapiire.
- Ärge minge liiga maapiirkondadesse. Eraldatud piirkonnas asuv talu ei müü suure kasumi nimel tõenäoliselt. Jääge linnade või äärelinna lähedal asuvate väikelinnade juurde.
- Kui võimalik, vaadake rannikust eemal asuvaid kodusid. Kesk- ja lõunaosa linnade kodudes on palju odavamad hinnad kui ida- või lääneranniku kodudes.
Samm 3. Seadistage automaatne hoiatussüsteem
Kui leiate hea hinnaga kodu, soovite olla esimene, kes pakkumise teeb. See võib anda teile konkurentsi ees eelise. Hea mõte on seadistada automaatne hoiatussüsteem. Rääkige oma kinnisvaramaakleriga automaatsest hoiatussüsteemist. Kui te ei tööta agendiga, lubavad sellised saidid nagu Zillow üldjuhul seadistada automaatseid hoiatusi teatud hinnaga kodude kohta teatud piirkonnas.
Samm 4. Otsige omaniku poolt müüdavaid kodusid
Kui omanik peab kodu kiiresti müüma, võib ta loobuda kinnisvaramaakleriga rääkimisest. Omaniku poolt müüki pandud kodud võivad müüa odavamalt. Majaomanikud ei pruugi teada oma vara tegelikku väärtust ja lasevad sellel minna turuväärtusest tunduvalt madalama hinnaga. Hea mõte on sõita läbi mõnest linnaosast, kus kavatsete ümberpööramiseks kodu osta. Jälgige silte, millel on kiri "Omaniku poolt müügiks".
Samm 5. Konsulteerige kinnisvaramaakleriga
Alati on hea mõte, kui teie kõrval on professionaal. Kui olete kinnisvaraturul uus, rääkige kinnisvaramaakleriga ümberpööratavate kodude leidmisest. Kvalifitseeritud agent aitab teil suunata teie vajadustele vastavate kvaliteetsete ja odavate kodude poole.
- Kinnisvaramaakleri leiate veebist või kollaseid lehti sirvides. Saate lugeda agendi kommentaare veebisaidil nagu Yelp, et veenduda, et neil on kindel maine.
- Samuti peaksite küsima teistelt kodusid vahetanud inimestelt soovitust agendile. Kinnisvaramaakler peaks olema valmis andma teile ka varasemate klientide kontaktandmeid. Rääkige varasemate klientidega ja esitage mitmesuguseid küsimusi, et veenduda, et potentsiaalne kinnisvaramaakler on kindel.
Osa 2/3: Võimalike investeeringute hindamine
Samm 1. Külastage erinevaid kodusid
Ärge piirake otsingut, kui otsite ümberpööratavaid kodusid. Külastage mitmesuguseid kodusid paljudes erinevates piirkondades. Kaaluge iga külastatud kodu plusse ja miinuseid, et saaksite otsustada, millised kodud on teie investeeringut väärt.
- Osalege paljudel avatud majapidamistel teie valitud naabruskonnas. Samuti peaksite rääkima oma kinnisvaramaakleriga ja paluma ühe päeva jooksul mitu kodu läbi vaadata.
- Saate aru, miks kodud võivad odavad olla. Mõned odavad kodud võivad vajada põhjalikku remonti või olla halbades kohtades. Teised kodud võivad vajada vaid väiksemaid remonditöid ja nende hind võib olla madalam muude tegurite tõttu, näiteks kui omanikud peavad kiiresti müüma.
Samm 2. Ärge kartke maju, mis vajavad remonti
Mõne maja hind võib olla madalam, kuna see vajab remonti. Enamik kodusid, mida majade ümberpööramisel leiad, on teatud määral kinnitusdetailid, seega ärge paanitsege remonditöödel. Kui remonti saab teha kiiresti ja odavama hinna eest, võib kodu olla investeeringut väärt.
- Kodu vajab sageli ainult kosmeetilist remonti. Halb värvimistöö, halb vaipkate või tugev lõhn võivad jätta kodu pikaks ajaks turule. Selle tulemuseks on maja hind. Selliseid probleeme on aga üsna lihtne lahendada.
- Uurige oma eesmärke. Helistage erinevatele töövõtjatele ja küsige neilt, kui palju teatud remont üldiselt maksab. Samuti peaksite küsima majaomanikelt või kinnisvaramaakleridelt, kas kodus on vaja teha suuri remonditöid.
Samm 3. Tehke palju pakkumisi
Klapitavate kodude otsimisel on hea teha palju pakkumisi. Turg on tõenäoliselt mõnevõrra konkurentsivõimeline ja te ei saa osta iga maja, mille kohta pakkumisi teete. Spetsialistid soovitavad teil kasutada reeglit 100-10-1. See tähendab, et peaksite vaatama umbes 100 maja, tegema pakkumise umbes 10 kodu kohta ja ostma tegelikult ühe maja kümnest.
- Ärge kartke teha pakkumisi kodudele, mis pole teie esimene valik. Enamik teie pakkumistest kukub niikuinii läbi. Kui jõuate koju, mis ei olnud teie esimene valik, saate ostu siiski maksimaalselt ära kasutada.
- Kuid ärge tehke pakkumisi kodudele, mida teate, et te ei soovi. Näiteks väga halvas naabruskonnas asuv maja pole ilmselt väärt investeering. Tehke pakkumisi ainult majadele, mille ümberpööramisega saate elada.
Osa 3 /3: Rääkimine spetsialistidega ostu sooritamisest
Samm 1. Laske kodu üle vaadata kinnistutel, mida kavatsete osta
Ärge kunagi ostke kinnisvara, ilma et oleksite enne kodu kontrollimist läbi viinud. Palgake kvalifitseeritud koduinspektor kodu hindamiseks enne pakkumise tegemist.
- Koduinspektor on neutraalne kolmas isik, kes ei ole huvitatud kahjude minimeerimisest müügi tegemiseks. Ta annab teile teada, kui palju tööd kodus vaja on.
- Maja, mis vajab väiksemat remonti, on suurepärane investeering, kui soovite kodu ümber pöörata. Maja, mis vajab kapitaalremonti, ei pruugi aga olla teie aega ja raha väärt.
Samm 2. Rääkige advokaadiga
Kui teil pole juristiharidust, ei tohiks te kunagi osta kodu ilma kinnisvaraadvokaadiga rääkimata. Kodu soetamisega kaasneb palju paberimajandust ja lepinguid. Kvalifitseeritud kinnisvaraadvokaat nõustab teid hoolikalt ja ei lase teil teha halbu ostuotsuseid.
- Kinnisvaraadvokaadi leiate veebist või kohalikelt kollastelt lehtedelt. Samuti peaksite rääkima sõprade või kolleegidega, kes maja ümber pööravad, ja küsima saatekirja.
- Enne advokaadi palkamist lugege alati arvustusi, veendumaks, et valite kindla mainega inimese.
Samm 3. Hankige remondikulude prognoose erinevatelt spetsialistidelt
Soovite veenduda, et remondikulud ei ületa kodu võimalikku kasumit. Helistage oma piirkonna erinevatele litsentseeritud töövõtjatele. Rääkige neile, millist remonti vajate, ja küsige neilt hinnanguid. Arvutage ligikaudselt, kui palju remondikulud kokku lähevad.
- Mõned töövõtjad ei anna tasuta hinnangut, kui te ei oma seda kinnisvara, kui teil pole nendega juba töösuhet. Mõnel juhul peate võib -olla maksma väikese tasu, et saada hinnang kinnisvara remondi kohta, mis teile ei kuulu.
- Helistage erinevatesse kohtadesse ja otsige madalamaid hindu. Siiski peaksite enne töövõtja juurde asumist lugema ka arvustusi veebis ja rääkima teiste klientidega.
- Kui on mingeid väiksemaid remonditöid, näiteks halb värvimistöö, kaaluge neid ise teha. See võib maja ümberpööramisel natuke raha säästa.
Samm 4. Murdke mõned numbrid, et välja selgitada, kui palju kodu jaoks pakkuda
Soovite veenduda, et iga ostetud maja võib kasumit teenida. Et aru saada, kui palju peaksite pakkuma, peate tegema lihtsa matemaatika. Teie kinnisvaramaakler ja advokaat peaksid aitama teil hinnata teatud kulusid, samuti teie vara võimalikku müügihinda.
- Te vajate seda, mida nimetatakse parandusjärgseks väärtuseks (ARV). See on hind, mille eest kinnisvara lõpuks müüakse ja teie agent saab selle hinna teie jaoks välja selgitada, uurides naabruskonna hiljutist müüki.
- Soovite, et ARV moodustaks umbes 70% sellest, mida maksaksite kodu eest. Korrutage ARV 0,7 -ga, et välja selgitada, kui palju peaksite maja eest maksma. Näiteks maja, mille ARV on 200 000 dollarit, ei tohiks osta rohkem kui 140 000 dollari eest, kui see ei vaja remonti. Siiski peaksite remondikulud maha arvama. Kui teie kodu vajab remonti 40 000 dollari väärtuses, ärge ostke seda rohkem kui 100 000 dollari eest.
Samm 5. Läbirääkimised müüjaga
Enne lõpliku hinna kindlaksmääramist peaksite alati läbirääkimisi pidama. Kui te müüjaga läbirääkimisi pidate, võite saada isegi madalama hinna, kui alustasite. Ärge aktsepteerige esimest hinda, mida müüja küsib, eriti kui see on kõrgem kui teie arvutatud maksimumhind.
Siin tulebki palju pakkumisi teha. Kui näete olevat valmis müügist loobuma, võib müüja teie pakkumisele suurema tõenäosusega järele anda
Video - selle teenuse kasutamisel võidakse YouTube'iga jagada teatud teavet
Näpunäiteid
- Tellige alati täielik pealkirjaotsing, enne kui maksate kinnisvara pööramise eest sularaha. Vastasel juhul peate oma investeeringu tagasimaksmiseks kohtulahingu pidama, kui tiitlit ei saa seaduslikult edasi anda.
- Pealkirja selgitamiseks võib kuluda 2 nädalat kuni aasta. Veenduge, et pealkirjaga seotud ettenägematu olukord on olemas, et saaksite pealkirjaaruandes murettekitavate üksuste tühistamisest loobuda. Kui neid üksusi on võimalik kustutada, võiksite jätkata, kuid kui ei, siis võite taganeda.
- Kui kaotate maja ümberpööramisel raha, mis pole sugugi haruldane, siis võiksite maja rentida aastaks või kaheks, et enne selle müümist lisaraha teenida.
