Korterikompleksi ostmine on pikk, mõnikord keeruline protsess. Teie jaoks on oluline leida korterikompleks, mis teie arvates võib raha teenida. Vajadusel tehke kinnisvaramaakleritega tihedat koostööd kinnisvara leidmiseks ja raamatupidajaga, et analüüsida korterikompleksi finantspotentsiaali. Laenu taotlemiseks koguge vajalik teave ja pöörduge mitme laenuandja poole. Samuti on hea mõte konsulteerida kinnisvarajuristiga, kes aitab teil protsessi läbi viia.
Sammud
Osa 1 /4: Korterikompleksi leidmine
Samm 1. Valige, millist tüüpi kompleksi osta
Võib -olla soovite osta korterikompleksi, mis koosneb ainult kortermajadest. Siiski peaksite kaaluma ka segakasutusega kompleksi ostmist. Seda tüüpi kompleks sisaldab ka ärikinnisvara, mida saate välja üürida.
- Kompleksi, mida praegu ei kasutata segakasutuses, saab teisendada. Tsoneerimine peab seda siiski võimaldama.
- Mõelge ka sellele, milliseid mugavusi soovite oma korterikompleksis saada. Näiteks võib sellel olla spordisaal, bassein või üldkasutatavad ruumid privaatsete funktsioonide pidamiseks.
Samm 2. Kaaluge kinnisvaramaakleri palkamist
Soovite osta kompleksi piirkonnas, mis ei vähene, ja agent aitab teil neid piirkondi tuvastada. Rääkige teiste korterikomplekside omanikega, kas nad töötasid agendiga ja kas nad soovitaksid neid.
- Ideaalis peaksite minema koos kellegagi, kes töötab täiskohaga agendina. Osalise tööajaga töötaja ei pruugi turgu seest ega väljast tunda.
- Loomulikult saate iseseisvalt uurida korterikomplekse. Kontrollige veebis, rääkige teiste investoritega ja sõitke linnaosades ringi. Korterikomplekside kogemustega agent võib aga säästa teie aega.
Samm 3. Külastage korterite komplekse
Enne ostu otsustamist külastage alati kompleksi isiklikult. Peaksite kõndima läbi kõik kompleksi hooned ja vaatama kõiki ühisruume. Tehke märkmeid ja esitage küsimusi. Korterikompleksi ostmine on suur investeering ja te ei tohiks edasi minna, kui te ei tunne end hoonete seisukorras mugavalt.
- Ärge kõndige läbi ainult ühe kompleksi hoone. Kui te seda teete, võite eeldada, et teised hooned on samaväärses seisukorras. Olge skeptiline, kui müüja agent ei soovi teile näidata kõiki kompleksi hooneid.
- Ärge unustage külastada õhtul, et saaksite tutvuda korterikompleksi turvaelementidega. Kõnniteed peaksid olema hästi valgustatud, uksed korralikult lukustatud ja keegi ei tohiks ruumides ringi logeleda.
Samm 4. Rääkige praeguse omanikuga
Korterikompleksi praeguse omanikuga kohtudes saate palju väärtuslikku teavet. Olge valmis esitama asjakohaseid küsimusi. Näiteks küsige järgmist.
- Mitu ühikut renditakse? Üüritavat korterikompleksi on lihtsam rahastada.
- Kui kaua on üürnikud seal olnud? Pikaajaliste üürnikega kompleks võib olla stabiilsem.
- Miks omanik müüb? Investeeringute lõpetamine või vahetamine on õigustatud põhjus. Omanik, kes müüb raha kaotamise tõttu, on aga punane lipp. Pidage meeles, et omaniku müügi põhjus võib olla konfidentsiaalne.
Samm 5. Küsige teavet praeguste üürnike kohta
Soovite teada nende rendilepingute üksikasju. Küsige üürirulli, mis peaks sisaldama järgmist teavet:
- Üürnike ja nende üksuste nimekiri.
- Iga üksuse mõõtmed.
- Renditingimused.
- Üüri ja tagatisraha summa.
- Magamistubade ja vannitubade arv igas korteris.
Osa 2/4: Tasuvuse analüüs
Samm 1. Hinnake, kui palju saate rentida
Te ei tohiks osta korterikompleksi, kui te ei saa seda endale lubada. Analüüsige, kas praegune üürileandja on üürile andnud osakud liiga odavalt või kas üür vastab turumäärale.
- Leidke võrgus võrreldavaid korterikomplekse. Vaadake, kui palju nad oma ühikuid reklaamivad. Suurepärase ressursi jaoks, mis aitab teil leida lähedalasuvaid üürihindu, külastage aadressi
- Samuti võite küsida erinevatelt kinnisvarahaldusettevõtetelt, milline on teie piirkonna turukurss.
- Kui kompleksil on äripind, võib kinnisvaramaakler aidata teil välja selgitada, kui palju tasuda.
Samm 2. Hinnake oma kulusid
Korterikompleksid vajavad pidevat hooldust, seega peate analüüsima ülalpidamiskulusid. Hankige praeguse omaniku kasumiaruanne. Siiski ärge usaldage seda 100%. Omanik võib korteri kompleksi atraktiivsemaks muutmiseks mõningaid numbreid varjata. Kontrollige veel kord kuluteavet:
- Hankige maakonna hindajalt kompleksi maksuteave.
- Hinnake kinnisvarahalduskulusid, võttes ühendust kinnisvarahaldusettevõttega. Küsige, kui palju nad maksavad. Tavaliselt põhineb nende tasu protsendil eeldatavast üürist.
- Arvutage vajaliku hoolduse summa. Kui te pole kunagi varem korterikompleksi juhtinud, rääkige praeguse omanikuga. Küsige, kui palju nad kulutavad igal aastal iga üksuse või territooriumi remondile. Ideaalis tahaksite kulutada ligikaudu 40 protsenti rahast, mida kasutate, tegevuskuludeks.
Samm 3. Käivitage numbrid
Laenuandjad ei anna teile raha korterikompleksi ostmiseks, kui te ei suuda näidata, et see on kasumlik. Tehke tihedat koostööd raamatupidajaga, et numbrid krõbistada ja luua vajalikud finantsdokumendid laenuandja näitamiseks. Raamatupidaja leiate oma riigi raamatupidajate seltsiga ühendust võttes.
- Arvutage oma puhaskasum, mis on teie brutotulu miinus kulud.
- Koostage rahavoogude analüüs. Näidake, kuidas teie laekuv rahasumma on võrreldav teie kulutatava summaga. Alustades või perioodidel, mil üüriturg on halb, ei pruugi rahavoog sisse tulla.
- Pidage meeles, et laenuandjad juhivad ka oma numbreid, samuti kompleksi väärtustav hindaja.
Osa 3/4: Rahastamise saamine
Samm 1. Kontrollige oma krediidiaruannet
Teil on igal aastal õigus ühele tasuta krediidiaruandele. Teie laenuandja vaatab teie isiklikku krediidiajalugu, nii et peaksite seda tõmbama ja vigu kontrollima. Vaidlege valesti.
- Näiteks võivad olla loetletud kontod, mis ei kuulu teile, või konto võib olla valesti või kogudes valesti loetletud. Lisaks võib krediidilimiit olla vale.
- Alustage varakult. Kogu vaidlusprotsess võib kesta kuni 60 päeva ja enne laenuandjate poole pöördumist soovite puhta krediidiaruande.
Samm 2. Lugege kommertslaenude kohta
Laenud ärikinnisvarale ei ole samad, mis laenud, mida võtate oma kodu ostmiseks. Üldiselt võivad laenud olla 30 -aastased või lühikesed kuni viis -seitse. Intressimäärad võivad olla ka muutuvad või fikseeritud.
- Kui teil on tagasimaksevõimaluseta laenu, tagab hoone laenu tagatisena. Tagasimakseta laenud ei ole aga kõigile laenuvõtjatele saadaval ja hoone peab tavaliselt maksma vähemalt 2,5 miljonit dollarit.
- Tagasinõudelaenuga vastutate laenu eest isiklikult. Maksehäirete korral võidakse teid kohtusse kaevata ja võite isiklikke varasid kaotada. Tagasimakselaenud on riskantsemad, kuid see võib olla ainus laenuliik, mida saate uue üürileandjana saada.
- Kaubanduslaenud nõuavad ka sissemakset umbes 30% ostuhinnast.
- Kui teil on kommertslaenu saamisega probleeme, kaaluge selle asemel kinnisvaralepingu sõlmimist. Kinnisvaralepingud nõuavad suurt sissemakset, kuid nende kinnitamine on vähem keeruline. Sissemakse võib olla väiksem kui pank paluks, olenevalt sellest, kui palju müüja soovib.
Samm 3. Tehke omanikule pakkumine
Arutage oma kinnisvaramaakleriga mõistlikku pakkumist, mis sõltub kohaliku turu olukorrast. Kui turg on kuum, peate võib-olla maksma küsitava hinna või isegi rohkem.
- Ükskõik kui kuum turg, nõudke 90-päevast tingdeponeerimisperioodi. Soovite kontrollimiseks vähemalt 60 päeva. See jätab teile enne sulgemist 30 päeva aega dokumentide ülevaatamiseks.
- Kui kasutate laenuandjat, küsige neilt, kui kaua nad peavad teie laenu töötlema. Sõltuvalt teie laenuandjast peate võib -olla omanikult rohkem aega küsima, et kõik kokku saada.
Samm 4. Lase hoone üle vaadata
Palgake esimesel võimalusel ärikinnisvaraga kogemustega inspektor juhuks, kui hiljem tekib tüsistusi või viivitusi. Leidke inspektor, hankides kinnisvaramaaklerilt saatekirja või rääkides teise korterikompleksi omanikuga.
- Kontrollige eelnevalt, mida kontrollitakse. Küsige, kas teil on vaja palgata basseini või tenniseväljaku kontrollimiseks spetsiaalne inspektor.
- Kui inspektor leiab probleeme, küsige müüjalt krediiti, mis vähendab teie makstavat summat. Teise võimalusena võib müüja enne sulgemist remonti teha.
Samm 5. Koguge laenutaotluse jaoks vajalik teave
Taotlemisel peate andma laenuandjale teavet korterikompleksi kohta, seega koguge enne laenuandja poole pöördumist järgmised andmed:
- pilte korterikompleksist
- korruseplaanid
- ümbruskonna kaart
- kinnisvara kirjeldus (nt ühikute arv, ehitamise aasta jne)
- oodatud uuendused
- renditeave
- ostuhind
- tehinguga seotud kinnisvaramaaklerite, advokaatide ja omandiõigust omavate ettevõtete nimed
Samm 6. Taotlege oma laenu
Pöörduge mitme laenuandja poole, et saaksite nende pakkumisi võrrelda. Küsige taotlust ja esitage see koos tõendavate dokumentidega. Kui laenuametnik vajab rohkem teavet, esitage see nii kiiresti kui võimalik.
Samm 7. Võrdle laene
Pärast teie heakskiitmist saadab laenuandja teile kavatsuste kirja või tähtajalehe. Analüüsige seda hoolikalt. See määrab summa, mida saate laenata, ja muud tingimused. Valige laen, mille tingimused on teie jaoks parimad.
- Allkirjastage valitud laenuandja tingimuste leht või kavatsusleping. Sel hetkel peate võib -olla maksma oma tagatisraha.
- Laenuandja peaks järgima täielikku (ja lõplikku) laenukohustust.
Osa 4/4: Korterikompleksi sulgemine
Samm 1. Palgake advokaat
Enne korterikompleksi ostmist peate allkirjastama palju juriidilisi dokumente. Ärge proovige kõike ise teha. Selle asemel peaksite kõigi dokumentide koostamiseks ja läbivaatamiseks palgama kogenud advokaadi. Advokaat saab teha järgmist:
- Koostage ostuleping, pidage läbirääkimisi ja vaadake see üle.
- Vajaliku remondi tegemiseks otsige omanikult krediiti.
- Veenduge, et pealkiri on selge.
- Seadistage deponeerimine.
Samm 2. Loo piiratud vastutusega äriühing, et omada korterikompleksi
Kui keegi korterikompleksis vigastada saab, võib ta teid kohtusse kaevata, kuna olite hooldamisel hooletu. Kui kaotate kohtuasja, võib vigastatud isik tulla teie isikliku vara, näiteks teie enda kodu järele. Omades kompleksi LLC kaudu, on teie isiklikud varad kaitstud.
- Hoone omamine LLC -na ei kaitse teid kõigi kohtuasjade eest. Näiteks võib teie laenuandja teid kohtusse kaevata, kui tagasimakselaenu võtate. Sellegipoolest pakub korterikompleksi omamine LLC -na märkimisväärset kaitset kehavigastuste ja muude kohtuasjade eest.
- Alustage LLC -d, esitades oma riigisekretärile asjakohased dokumendid ja hankides vajalikud load või litsentsid. Teie advokaat võib teid ka aidata, kuna see võib võtta palju aega.
Samm 3. Vaadake lepingud ja avalikustatav teave üle
Kinnisvaralepingu lõpetamiseks peate koos oma advokaadiga läbi viima märkimisväärse hoolsuse. Näiteks peate tegema järgmist.
- Laske täita sobiv pealkirjauuring. Üldjuhul ei ole hüpoteeklaenu plaan piisav. Selle asemel vajate ALTA tiitliküsitlust.
- Vaadake üle kõik kinnisvara kohta avaldatavad andmed. Näiteks võib omanik avaldada, et kinnisvaraga on midagi valesti, mida inspektor ei tabanud.
- Vaadake üürnike üürilepingud ja dokumendid üle nende üleandmiseks.
- Mõelge tsoneerimispiirangute mõjule korterikompleksile. Kui soovite kompleksi muuta segakasutuseks, on see oluline samm.
- Vaadake läbi korterikompleksi teeninduslepingud.
- Hankige remonditööde tegemiseks vajalikud load.
Samm 4. Osalege sulgemisel
Teie advokaat peaks sulgemisel osalema koos teie LLC esindajaga (kui olete selle loonud). Lõpetamisel peaksite saama mitmesuguseid dokumente, sealhulgas loobumisakti ja määratud rendilepinguid.
Samm 5. Palgake keegi korterikompleksi haldama
Sõltuvalt kompleksi suurusest võib kohapeal elades olla võimatu kinnisvara ise hallata. Selle asemel peaksite palgama kinnisvarahaldusettevõtte. Nad haldavad vara, kogudes üüri ja planeerides remonti.
- Kontrollige kulusid. Üldiselt võtavad kinnisvarahaldusettevõtted tasu 5-10% kogutud üürist.
- Soovituste saamiseks rääkige teiste üürileandjatega. Teise võimalusena võite küsida oma kohalikult korteriühistult.
- Võrrelge kinnisvarahaldusettevõtteid hinna põhjal. Vaadake ka nende pakutavaid teenuseid.
