Äripinna ruutmeetrite arvutamine on keeruline protsess, mis nõuab halastamatut tähelepanu detailidele. Üürnikud peavad üürilepingu sõlmimise üle otsustamisel arvestama paljude teguritega, sealhulgas hoone üldpindala ja piirkondlike standarditega. Üürnikke, kes ei suuda olulistest kontseptsioonidest aru saada, üllatavad mõnikord varjatud kulud ja kasutatavad ruumid, mis on väiksemad kui nad ette kujutasid.
Sammud
Osa 1 /3: Mõõtmismeetodi valimine
Samm 1. Võrrelge mõõtmistehnikaid
Üürileandjad võivad ruumi ruutmeetri hindamiseks kasutada mitut erinevat mõõtmistehnikat. Need meetodid hõlmavad järgmist:
- Kasutatav ruutjalg või USF: see on ruum, mille üürnik tegelikult hõivab. Rendiagendid tsiteerivad seda arvu sageli tulevastele üürnikele, kuid see moodustab vaid osa rendilepingust.
- Laenutatav ruutjalg või RSF: see on kombinatsioon kasutatavast ruutmeetrist ja protsendist hoone üldpindalast. Ühisruumid, mis on hoone osad, millest kõik üürnikud kasu saavad, hõlmavad fuajeed, lifte, koridore ja trepikodasid.
- Brutoruutmeetrid või GSF: kogu hoone üüritav ruutjalg.
Samm 2. Otsustage, milline äripinna arvutamise meetod on teie jaoks parim
Ehitusomanike ja -haldurite liit (BOMA) lihtsustas 2010. aastal tööstusstandardeid ärihoonete üüritava pinna mõõtmiseks. BOMA kaks juhtivat meetodit on meetod B ja pärandmeetod A.
- Meetod B: uus ühe koormusfaktori meetod arvutab üüritava pinna iga üürniku jaoks, kasutades põrandapinna mõõtmisel ühtset lähenemisviisi. See on sama kõigi hoone põrandatasandite puhul.
- Pärandmeetod A: 1996. aasta standard kasutab USF -i jaoks eraldi ühikuhindu ja ühist ruutmeetrit. Mõnel juhul võib üürnikel olla kasulik valida selline lähenemisviis.
Samm 3. Valige mõõtmismeetod vastavalt vara tüübile
Tavaliselt sõltub kasutatav mõõtmistehnika kinnistu sihtotstarbelisest kasutamisest ja üürnike kavandatavast arvust. Büroohooneid, kaubanduskeskusi ja muid mitme üürnikuga hooneid mõõdetakse tavaliselt RSF-i abil. Ühe üürnikuga hooneid, nagu laod või tootmisrajatised, mõõdetakse GSF-i abil. Üürileandjatelt ei pruugi siiski nõuda ruumi mõõtmiseks spetsiifilist meetodit.
Samm 4. Kaaluge piirkondlikke liisingustandardeid
Föderaalseadus lubab üürileandjatel mõõta üüritavat pinda mis tahes soovitud meetodil. Teatud riigi osades võivad aga olla erinevad ruutmeetri arvutamise reeglid. Kaks märkimisväärset näidet on järgmised:
- New Yorgi kinnisvaraamet (REBNY) võimaldab hoonete omanikel kasumit maksimeerida, lastes neil viia RSF -i GSF -ile võimalikult lähedale.
- Troopilised alad: uued eeskirjad hõlmavad ärihoonete suletud ja avatud alasid piirkondades, mida tavaliselt mõjutavad konkreetsed ilmastikutingimused.
Osa 2/3: Kaubandusliku ruutmeetri mõõtmine
Samm 1. Ärge võtke midagi enesestmõistetavaks
Mõõtke kasutatav ruum ise. Ruutmeetri määramisel tehtud valearvestus võib rendilepingu kestel maksta tuhandeid dollareid. Tüüpilised mõõtmisstandardid võimaldavad äripinna mõõtmisel 2 -protsendilist veatolerantsi. See võib aga tähendada palju raha, eriti suurtes või kallites ruumides. Mõõtke ala võimalikult hoolikalt, eriti kui olete üürnik, keda need valearvestused võivad negatiivselt mõjutada.
Samm 2. Mõõtke lihtsaid ruutmeetreid
Ristkülikukujulise ruumi kaubandusliku ruutmeetri mõõtmiseks korrutage ruumi pikkus jalgades selle laiusega. Näiteks ruum, mis on 12 jalga pikk ja 12 jalga lai, on 144 ruutjalga. L-kujuliste või jagatud ruumide puhul saate ruumi ristkülikuid iseseisvalt mõõta ja seejärel pindala kokku liita, et saada kogupindala.
Mõõtmisi võib teha mõõdulindi või lasermõõdiku abil
Samm 3. Arvestage ebatavalisi kujundeid
Olge ruumi ebakorrapärase kujuga sektsioonide mõõtmisel ettevaatlik. Mõõtmise tegemiseks proovige jagada ruum kujunditeks hõlpsasti arvutatavate aladega, näiteks ristkülikuteks ja kolmnurkadeks. Täisnurkse kolmnurga pindala saab leida, korrutades kahe mitte-diagonaalse külje pikkused (need kaks on täisnurgaga ühendatud) ja jagades seejärel toote 2-ga.
- Näiteks kui ruumist jookseb läbi diagonaalseina, peate piirkonna ruutmeetri määramiseks kasutama keerukamat valemit. Kui diagonaalse seinaga ruumi pikkus oleks 10 jalga ja selle laius 8 jalga, oleks ala ruutmeetrid 40 jalga.
- Seda seetõttu, et sein lõikab kogu ruutmeetri, mis oleks olnud 80, kui ruumis poleks seda lõikavat seina, pooleks.
Samm 4. Mõõda üldkasutatavaid alasid
Ühiseid ruume tuleks mõõta nii, et oleks võimalik arvutada üüritav ruutjalg. Ühisala ruutmeetrit mõõdetakse samade meetoditega nagu kasutatavat ruutmeetrit, kui kohalikud seadused ei näe ette teisiti. Ühised ruumid võivad hõlmata lifte, vannitube, fuajeesid, trepikojaid ja koridore. Oluline on see, et üldkasutatavad ruumid peavad olema kõigile üürnikele kättesaadavad, et neid kasutada või neist kasu saada. Mõõtke kindlasti kõigi hoone üldkasutatavate ruumide ruutmeetrit.
Samm 5. Bruto ruutmeetri leidmine
Kogupindala mõõdab ruumi kogupinda, sealhulgas välisseinte paksust. Selle ala mõõtmiseks peate mõõtma seina pikkust hoone väljast ja kasutama neid mõõtmeid ruutmeetri arvutamiseks. GSF -i ei vähendata selliste takistuste korral nagu ventilatsioonivõllid, tugitalad või liftivõllid. GSF ei hõlma avatud alasid, nagu parklad, basseinid või kaevamata keldrialad.
Osa 3/3: Teave ruutmeetri kohta
Samm 1. Arvutage hoone koormustegur
Koormustegur tähistab täiendavat ruutmeetri protsenti, mis lisatakse kasutatavale ruutmeetrile, et arvutada üüritav ruutjalg. Koormusteguri arvutamiseks alustage küsimustega seotud hoone kasutatava ja renditava ruutmeetri leidmisest. Pidage meeles, et kasutatav ruutjalg on pind, mida saab rentida üürnikele ja üüritav ruutjalg on see pind pluss ühisruumid. Seejärel jagage RSF USF -ga, et saada koormustegur.
- Näiteks kui hoonel on 80 000 ruutjalga kasulikku pinda ja lisaks 20 000 ruutjalga üldkasutatavaid ruume, oleks üüritav ruutjalg 100 000.
- Seejärel arvutatakse koormustegur 100 000 /80 000 = 1,25.
Samm 2. Kinnisvara üüritavate ruutmeetrite leidmine
Kinnisvara üüritavat ruutmeetrit saab arvutada hoone koormuskoefitsiendi ja kinnisasja USF -i abil. RSF -i saamiseks korrutatakse koormustegur USF -iga. Seejärel saate igakuise üüri arvutamiseks kasutada RSF -i ja ruutjalga hinda.
- Jätkates eelmist näidet, kujutage ette, et kinnisvara jagatakse pooleks kahe äripinna vahel. Seega on igaühel 40 000 ruutjalga kasulikku pinda.
- RSF leidmiseks korrutage see summa koormusteguriga, mis on 1,25. See tähendab, et RSF oleks sel juhul 40 000 x 1,25 = 50 000.
Samm 3. Kaaluge kaubandusomandite erinevusi
Ühikuhinnad võivad sõltuvalt hoone asukohast ja klassist väga erineda. Kesklinna 500 ruutjalga (46,5 ruutmeetri) büroo üür võib olla kõrgem kui üür 1 000 ruutjalga (92,9 ruutmeetri) kaugusel, vaid 10 kvartali kaugusel. Hooned kuuluvad ühte kolmest standardklassifikatsioonist.
- A-klass: need on linna kõige eksklusiivsemate osade kõige prestiižsemad ehitised. A -klassi hooned nõuavad keskmisest kõrgemat renti.
- B -klass: see on kõige laiem klassifikatsioon. Enamikul neist hoonetest on hea viimistlus.
- C -klass: selle klassi seadmed on väga funktsionaalsed, kuid pakuvad vähe mugavusi. Üürid on üldiselt madalad.
Samm 4. Arvutage kinnisvara üür ruutmeetri põhjal
Rendihinnad põhinevad tavaliselt ruumi RSF -il või GSF -il. Kui need andmed on olemas, saate kinnisvara üürihinna määramiseks kasutada ruutjalga turuhinda. Jätkates ülaltoodud näitega, kui üür oleks 1,50 dollarit RSF -i ruutjalga kohta kuus, oleks üür 1,50 dollarit x 50 000 = 75 000 dollarit.
